Grundstücksteilungen vorab prüfen

Worauf müssen Sie bei einer Grundstücksteilung achten?

Wenn Sie ein Grundstück teilen möchten, ist es wichtig, vorab zu klären, wofür die einzelnen Flurstücke genutzt werden sollen und ob der Bau neuer Häuser auf den Einzelgrundstücken realisierbar ist.

Bei bereits bebauten Grundstücken sind Kenngrößen wie die Abstandsfläche, die ein Haus zu allen Grundstücksgrenzen einzuhalten hat und natürlich auch die allgemeinen Abstandsregelungen und Zufahrtsbedingungen, die für den Brandschutz zwingend erforderlich sind, sehr wichtig.

Darüber hinaus ist es vor einer Grundstücksteilung grundsätzlich sinnvoll, das gegenwärtige Baurecht (BauO NRW) zu studieren, um bösen Überraschungen beim Genehmigungsantrag vorzubeugen. Sie sollten eine grobe Vorstellung davon haben, was baulich nach einer Verkleinerung noch möglich ist. Außerdem ergeben sich durch die Teilung zwei Grundstücke, für die fortan Steuern abgeführt werden müssen. Es gilt vorher alle Vor- und Nachteile zu bedenken.

Ablauf einer Grundstücksteilung

Vor der eigentlichen Teilungsvermessung werden das Grundstück und alle vorhandenen baulichen Anlagen aufgemessen. Mit diesen erhobenen Daten wird ein Amtlicher Lageplan nach §17 BauPrüfVO erstellt. Dieser Amtliche Lageplan wird mit dem Antrag zur Grundstücksteilung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Unbebaute Grundstücke sind von diesem Antrag freigestellt. Hier kann direkt mit der eigentlichen Teilungsvermessung begonnen werden.

Nach Eingang der Teilungsgenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde kann die örtliche Teilungsvermessung durchgeführt werden. Dabei werden die Ursprungsgrenzen des Areals untersucht und mit den Angaben im Liegenschaftskataster verglichen. Nicht mehr vorhandene Abmarkungen werden im notwendigen Umfang wiederhergestellt und die Abmarkungen der neuen Grenzpunkte erstmalig in die Örtlichkeit übertragen.

Anschließend werden alle betroffenen Beteiligten (Eigentümer, Erwerber, durch Abmarkung betroffene Nachbarn) zu einem Grenztermin geladen. Hierbei wird die neue Grenze vor Ort erläutert, die neuen Abmarkungen werden gezeigt und bekanntgegeben. Der Ablauf wird in einer Grenzniederschrift festgehalten. Nicht erschienene Beteiligte werden anschließend über das Ergebnis schriftlich informiert. Sobald die neue Grenze von allen Beteiligten offiziell anerkannt worden ist, können die Vermessungsschriften (Risse, Messdaten, Koordinaten, Grenzniederschrift etc.)  dokumentensicher zusammengestellt und beim zuständigen Katasteramt für die Übernahme eingereicht werden. Das Katasteramt teilt diese Änderung anschließend dem Grundbuchamt mit, damit Kataster und Grundbuch übereinstimmen.

Kosten einer Grundstücksteilung

Für Amtshandlungen des amtlichen Vermessungswesens werden die Gebühren nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertKostO NRW) erhoben.

Die Gebühren für eine Teilungsvermessung setzten sich aus drei Tarifstellen zusammen. Die Grundaufwandspauschale in Höhe von 350 Euro und die Basisgebühr für die Grenzniederschrift in Höhe von 460 Euro sind fixe Gebührensätze. Die dritte Tarifstelle ist von den zwei Faktoren Grundstücksgröße und Bodenrichtwert (BORIS.NRW) abhängig, wobei zu berücksichtigen ist, dass das jeweils größte neu zu bildende Flurstück je Altflurstück gebührenfrei ist.

Somit ergibt sich z.B. eine Gebühr von 1419,50 Euro multipliziert mit dem Wertfaktor des jeweiligen Bodenrichtwertes (z.B. 1,6 für Bodenrichtwerte über 200 Euro/m² bis einschließlich 500 Euro/m²) für ein neu gebildetes Flurstück von über 100 m² bis einschließlich 500 m².

Bei der im Beispiel beschrieben Teilungsvermessung entstehen somit zusammenfassend Gebühren in Höhe von 3081,20 Euro + MwSt.